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定期借家契約

○海外転勤の期間だけ自宅を貸したい
○取り壊しまでの期間中でも空き部屋を活用したい
○親を引き取り同居するが、実家の一戸建を手放したくない
  
・・・等の理由で、ご所有の家屋を賃貸に出される場合、定期借家契約を利用することで、有効な資産活用となります。
  
また、戸建てに限らず現役の賃貸アパートに対しても導入され、使い方により空室率を抑えることも可能です。
 
契約書作成は行政書士業務ですが、賃貸業に詳しい当事務所では、定期借家契約を利用した経営コンサルティングを致しております。
定期借家契約については、当事務所へご相談ください。
 

定期借家契約とは

通常の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、貸主から契約の更新拒絶や
解約の申し入れができません。
  
これに対し、定期借家契約では定められた期間が満了することにより、更新されることなく、
確定的に賃貸借が終了します(再契約が可能なこともあります)。

契約締結についての注意点

定期借家契約を締結する場合、以下に挙げるいくつかの注意点があります。
  
○貸主は借主に対し、
・契約の更新がないこと
・期間の満了とともに契約が終了すること
の2点を、契約書とは別にあらかじめ書面を交付し、口頭で説明しなければなりません。
  
○公正証書による等、書面によって契約しなければなりません。
  
これらを怠ると普通借家契約となってしまいますので注意が必要です。
 

定期借家契約の終了

定期借家契約においては、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主に対し、契約が終了することを通知する必要があります。
  
1年未満の契約期間の場合は、この終了通知は義務付けられていません。
  

契約の中途解約

居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主にやむを得ない事情(転勤、療養、親族の介護など)が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れができます。
  
なお、この解約権が行使できるのは、床面積が200平方メートル未満の住宅に居住している借主に限られます。
  

再契約について

定期借家契約が期間満了により終了しても、期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて当事者双方が合意すれば、再契約したうえで、引き続きその建物を使用することは可能です。
 
なお、再契約をする場合であっても契約締結時と同様、事前説明等は必要になります。
 

活用事例1:転勤を理由とする自宅の賃貸

最近は大きな会社ですと、内部に不動産部門を持っており、転勤者の自宅の(賃貸を含む)管理等を行なうところもあるようですが、まだまだこうしたところも多くはありません。
  
例えば3年間の期限付きで一家そろって海外転勤ともなると、不在期間中空き家にしておけば建物は確実に傷みます。
  
定期借家契約であれば期間満了に伴い、確定的に契約終了、退去してもらえます。
また、契約中は一定の賃料収入を得られ、ローン返済に充てることも可能です。
  
 

活用事例2:賃貸アパートへの導入

「トヨタショック」以降、空室に悩むオーナー様が急増しています。
入居者数は頭打ちなのに新築物件は増え続けているからです。
  
有効な空室対策ひとつは入居者層の間口を広げることです。
しかし、間口を広げることは、不良入居者の入居を許すことにもなりかねません。
  
そこで、定期借家契約を導入することで、入居者を広く受け入れ(=空室の解消)、不良入居者の排除を同時に実現できるのです。
定期借家制度を導入すると、賃貸経営は次のように変わります。
  
◎通常の入居者には再契約を繰り返すことで継続入居していただきます。
  
◎万が一、不良入居者化したら再契約を拒むことにします。すると、契約期間満了後は住み続ける権利が消滅して退去させることができます。
  
◎再契約を拒む権利があるため、入居者と緊張感のある関係を築くことができます。
  
◎建て替えが決まっても立退料なしに契約満了と共に退去してもらえます。(普通借家契約の場合は正当事由とならないため相応の立退料の支払いが必要となります。)
  
◎解体まで数ヶ月の期間が残っていても、その期間だけ賃貸することができます。
  
◎普通借家契約なら、家賃を滞納してもそうカンタンには退去させられないことを知っている、本当に悪質な不良入居者が近寄ってこない可能性が高まります。(本当に悪質な人は法律の勉強をしているものです。)
  
つまり、定期借家契約による賃貸経営に切り替えることで、稼働率を上昇させ、不良入居者のリスクを低減できるのです。
  
  

  
  
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